2025. 4. 10. 10:13ㆍ밀레니얼 경제
- 지금 '반도체 벨트'는 유망 토지 투자처예요.
- 용인 이동·남사읍에 삼성전자와 SK하이닉스가 투자하는 반도체 산업단지가 들어설 예정이에요.
- 개발 단계별로 토지, 부동산에 투자하는 방법이 다르니 잘 살펴봐야 해요.
18년 경력의 토지 전문 공인중개사이자, 용인·평택에서 가까운 안성에서 부동산 공인 중개 사무소를 운영 중인 이일구 대표가 3부에 걸쳐 반도체 벨트 토지 투자법을 알려드립니다.
전국 반도체 산업단지 현황: 평택은 흐림☁️, 청주·동탄·이천은 평온☀️
삼성전자 반도체 공장이 있는 경기도 평택 고덕의 주택임대차시장은 현재 공실로 힘든 상황이에요. 이는 삼성전자 반도체 사업 실적이 부진하기 때문인데요. 제1공장부터 제3공장(P1~P3)까진 완공돼 운영중이지만, 제4공장(P4), 제5공장(P5)은 공사를 중단했습니다. 제6공장(P6)이 공사를 시작한다는 얘기가 있으나, 아직 장담하기 어려운 상황입니다. 이밖에 SK하이닉스의 반도체 공장이 있는 청주, 동탄, 이천의 반도체 공장은 안정화 단계이므로 토지보다는 상업용 건물 투자에 초점을 맞춰야 한다는 게 이 대표의 설명입니다.
용인에 새로운 반도체 산업단지 들어서는 중🏗️
최근 SK하이닉스가 120조원을 투자하는 용인 반도체 클러스터 내 생산 시설 착공에 들어갔습니다. 이동·남사읍 일원에 ‘용인 반도체클러스터 일반산업단지(415만㎡·126만평)’가 들어설 예정인데요. 삼성전자 역시 이 지역에 320조원을 투자해 ‘용인 첨단시스템반도체 클러스터(778만㎡·235만평)’를 조성할 계획으로, 올해 상반기 중 보상 계획을 공지할 예정입니다.
개발 계획 단계별로 다른 토지 투자법💸
이일구 대표에 따르면, 토지 개발 단계는 소문단계-계획단계-토지보상단계-토목공사단계-공장 건축단계-공장운영단계로 나눌 수 있습니다. 소문단계에서는 공장이 위치하는 곳과 가장 가까운 곳에 토지 투자를 해야 합니다. 보상가는 알기 어려워 수용지에 투자하는 것은 피해야 하죠.
계획이 발표되고 위치가 정해지면(계획단계) 대부분 지역은 토지거래허가구역으로 묶입니다. 2022년 신규택지 개발계획이 발표된 용인 이동·남사읍도 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 토지거래허가구역으로 묶이면 실수요자가 건축허가를 받거나, 농사를 짓는다는 등 사실을 증명하고 허가를 받아야 토지 매수가 가능합니다. 이외 특별한 방법은 없고, 가등기나 근저당을 설정하고 토허제가 풀리면 소유권을 이전해 주겠다는 사람은 사기꾼이니 조심해야 합니다.
✅가등기 예비로 하는 등기. 토지 매입을 약속만 하고, 아직 소유권은 없을 때 가등기를 설정하고 미래 그 권리를 주장할 필요가 있을 때 사용합니다.
✅근저당 채무자가 약속한 일자에 빚을 갚지 않았을 때, 채권자는 채권을 담보로 한 부동산을 처분해 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
이런 경우 굳이 토지거래허가구역에서 토지 투자하며 위험을 감수할 필요는 없습니다. 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 토지를 매수하면 됩니다. 지금은 아니더라도 추후 실수요자가 땅을 사서 건축하려는 수요가 생길 가능성이 높은 곳에 투자해야 합니다. 주변 도로가 잘 나있는지, 건축 가능한 용도구역인지 확인하는 것이 필수입니다.
토지보상단계에선 보상을 위한 대체토지를 보유하고 있다면, 이때 팔면서 한번 현금화 할 수 있습니다. 대부분 농업진흥구역 토지가 거래되는데, 매수자는 투자에 신중해야 합니다. 농업진흥구역은 농어업인이 농어업 목적으로 하는 시설만 건축해 사용할 수 있기 때문입니다.
마지막 건축단계에서는 공사장 인부를 위한 숙소나 음식점, 여가 시설이 필요합니다. 토지 수요가 높아진다는 뜻이죠. 매수 가격 대비 3~5배가 올랐다면, 이 단계에서 현금화하고 다른 토지에 투자하는 게 좋은 방법입니다.
✅대체토지 토지가 공공개발사업구역에 편입될 때 현금 대신 토지로 권리를 보상하는 것을 '대토보상'이라 하는데, 이때 보상받는 토지가 '대체토지'입니다.
✅농업진흥구역 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역을 말합니다. 농기계센터, 농촌어촌체험시설, 화훼농원 등 농어업인이 이용하늘 건물만 지을 수 있습니다.
다음주 목요일 업로드될 2부에선 공실로 몸살을 앓고 있는 평택의 위기가 추후 용인에서 반복될 가능성은 없는지, 그런데도 평택이 토지 투자처로 매력적인 이유는 무엇인지 등을 다룰 예정입니다.
⌨️이연주 에디터
'밀레니얼 경제' 카테고리의 다른 글
| 18년차 직장인에서 100억대 자산가로 “나처럼 되려면 여기 돈을 던져라” (4) | 2025.04.14 |
|---|---|
| "관세 폭탄 한국 증시 거의 바닥 왔다, 2가지 주식에 돈을 던져라" (1) | 2025.04.11 |
| 무조건 65세 아니다, 국민연금 언제 받는 게 나에게 가장 유리할까? (1) | 2025.04.08 |
| "관세 충격 맞은 전세계 증시, 5가지 조건 갖춘 '이것' 투자하면 돈 번다" (4) | 2025.04.07 |
| 한국 관세 25% 선언한 트럼프, 지금 사야 할 주식 (2) | 2025.04.04 |