뜨거운 수도권 분양 시장, 그러자 소외받는 뜻밖의 아파트

요즘 분양 시장 점검하니

올해 민간 아파트 분양 물량의 절반가량이 수도권에 몰렸다. 반면 정부 주택도시기금의 지원을 받아 민간 사업자가 공급하는 ‘공공지원 민간임대’ 추진 실적은 올 상반기 급감하면서 분양 물량 양극화 현상이 심화하고 있다.

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◇‘수도권 민간 아파트’로 쏠려

7일 분양 평가 전문회사 리얼하우스가 청약홈 분양단지를 분석한 결과, 올해 7월까지 서울의 분양 물량은 3206가구로 작년보다 1.8배 늘었다. 경기도 2만414가구, 인천 5137가구로 올해 전체 분양 물량 중 49.4%를 수도권이 차지했다.  분양 단지 수로 봐도 올해 7월까지 분양한 민간 분양 아파트단지 130개 중 64개(49.2%)가 서울, 경기, 인천에 몰렸다. 이는 전년 같은 기간(35.9%)과 비교해 13.3%포인트 높아진 수치다. 반면 전국 분양 물량은 5만8222가구로 작년(10만7346가구)과 비교해 반토막이 났다.

이러한 수도권 집중 현상은 부동산 경기 침체로 건설사들이 미분양 위험이 적은 지역에 공급을 집중했기 때문으로 풀이된다. 서울을 중심으로 분양 경기가 살아나면서 건설사들이 미뤘던 수도권 분양을 먼저 하고 있는 이유도 있다.

최근 연달아 청약이 흥행한 것도 이 같은 분위기 전환에 영향을 미쳤다. 지난달 청약을 진행한 서울 동대문구 ‘청량리 롯데캐슬 하이루체’는 일반공급 88가구에 2만1000여명이 신청해 1순위 평균 242.3대 1로 올해 들어 가장 높은 경쟁률을 보였다. 뒤이어 용산구에 공급된 ‘호반써밋 에이디션’ 아파트 1순위 청약 접수에서도 일반공급 65가구 모집에 1만여명이 신청해 평균 162.7대 1의 경쟁률을 기록했다.

전통적인 분양 비수기로 꼽히는 8월에도 올 들어 가장 많은 물량이 분양되는 것도 수도권 덕이다. 절반 이상이 수도권에서 공급된다. 직방 집계 결과 8월 전국 분양 예정 물량은 37개 단지, 총 2만9335가구로 조사됐다. 작년 같은 기간(2만559가구) 대비 43% 증가한 수치다. 권역별로 수도권이 1만6127가구, 지방은 1만3208가구가 공급된다.

이달 수도권에서는 경기 6745가구, 서울 6582가구, 인천 2800가구가 공급된다. 서울에서는 동대문구 이문동 래미안라그란데(3069가구), 송파구 문정동 힐스테이트e편한세상문정(1265가구), 성동구 용답동 청계SKVIEW(396가구) 등의 분양이 예정돼 있다. 지방에선 경북(3528가구), 광주(3473가구), 전남(1520가구), 울산(875가구), 대구(732가구) 순으로 분양 물량이 많다.

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◇공공지원 민감임대는 찬밥 신세

수도권에 민간 아파트 분양 물량이 집중되는 것과 달리, 공공지원 민간임대는 건설사, 시행사 등 민간 사업자로부터 외면 받고 있다. 6일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 올 상반기 말 기준 주택도시기금의 공공지원 민간임대 출자 잔액은 4조5635억원으로 지난해 연말(4조4945억원)보다 690억원(1.5%) 늘었다. 2021년 말 3조8276억원에서 작년 상반기 4조2611억원으로 4335억원 늘었던 것과 대조적이다. 공공지원 민간임대가 본격적으로 시행된 2019년 이후 반기 증가액이 1000억원을 밑돈 것은 이번이 처음이다. 이런 속도라면 평소 3000억~6000억원 수준이던 연간 증가액도 올해는 1000억원 수준에 그칠 전망이다.

원래 공공지원 민감임대는 입주자는 물론 건설사 사이에서도 인기가 좋았다. 2%대 저렴한 금리에 공사비를 조달할 수 있고, 임대 완료 후 분양가도 사업자가 정할 수 있기 때문이다. 하지만 최근 공사비가 급등하면서 수지타산이 맞지 않자 기업들이 발길을 돌리고 있다.

현재로선 공사비 상승분을 반영할 수 없기 때문이다. 러시아·우크라이나 전쟁 이후 공급발 인플레이션 등으로 공사비가 급등하면서 사업자들의 부담이 늘어나자 HUG는 작년 9월 내규 개정을 통해 신규 공모 사업장에 한해 사업 제안 이후 공사비 상승분을 반영할 수 있도록 했다. 하지만 연간 공사비가 5% 넘게 올랐을 때에 한해 변동분의 절반 이내로만 증액할 수 있도록 해 여전히 기업들의 부담이 큰 상황이다. 올해 2월부터 하자보수를 마쳐야 공사비 잔금을 지급하는 것으로 규정이 바뀐 것도 사업자들이 참여를 망설이게 만드는 요인으로 꼽힌다.

이 때문에 서민들이 싼 임대주택을 이용할 기회도 그만큼 줄게 됐다. 공공지원 민간임대는 최장 10년간 거주할 수 있고 임대료도 주변 시세의 75~90%로 제한되는데다 외관이나 내장재도 일반 분양 아파트와 동일해 무주택 수요자들의 선호도가 높다. 수도권 인기 지역에선 입주자 모집에 수십 대 1의 경쟁률을 기록한 사례도 있다. 전문가들은 공공 아파트 공급이 활발하게 이뤄질 수 있도록 사업자 부담을 낮춰야 한다고 말한다.

/이연주 에디터