"전세금 돌려줄 돈 없어" 밤잠 못 이루던 집주인이 맞게 된 변화

역전세 우려 숨통 트이나

전셋값 하락으로 하반기 주택시장의 큰 불안요인으로 꼽혔던 역전세난이 어느 정도 해소될 것이란 신호가 나오고 있다. 하반기 전세 시장에 있을 변화를 알아봤다.

◇역전세 반환대출 규제 완화

/더비비드

국토교통부가 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인을 위한 역전세 반환대출 규제를 완화한다. 27일부터 1년간 한시적 시행이다.

전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이 골자다.

DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하지만 DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사한다. 이에 따라 집주인이 대출받을 수 있는 한도가 늘어나게 된다. 임대사업자에게 적용되는 RTI(부동산임대업 이자상환비율)의 경우 1.25~1.5배가 1배로 완화된다. RTI는 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 값으로 임대사업자의 대출 적정성을 평가하는 지표다.

정부는 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금)을 대출받는 경우뿐만 아니라, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록 완화된 대출규제를 적용하기로 했다. 다만 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출 금액을 상환하도록 할 예정이다.

또 집주인이 기존 세입자 퇴거 후 직접 입주하는 경우에도 자력반환 능력을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원한다. 이 경우 집주인은 대출 실행 후 1개월 내 입주해야 한다. 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링도 병행한다.

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지원 대상은 역전세 반환대출 규제 완화가 발표된 7월 3일 이전에 임대차계약이 체결된 경우 중 내년 7월 31일까지 임대차 계약 만료 등 반환 수요가 발생하는 경우로 한정한다.

지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다. 집주인이 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해야 하고, 반환대출 이용기간 동안 집주인은 신규 주택 구입을 할 수 없다. 주택 구입이 적발되면 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급을 금지할 계획이다. 역전세 문제를 해소하기 위한 한시적 규제 완화인만큼 다른 용도로 대출자금이 활용되지 않도록 관리하기 위함이다.

규제 완화를 적용받기 원하는 집주인은 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증에 가입하거나 보증료를 납입해야 한다. 이런 의무를 이행하지 않을 경우 대출금 전액 회수 등 제재 조치가 이뤄질 수 있다.

정부는 집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영할 예정이다. 27일 출시된 ‘전세보증금 반환 특례보증’은 지역별 전세보증금 상한(수도권 7억원, 그 외 지역 5억원)을 적용하지 않고, 보증료율은 아파트는 0.13%, 아파트 외의 경우 0.15%로 설정한다. 후속세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 보증은 27일부터 HUG(주택도시보증공사) 영업지사나 홈페이지에서 신청할 수 있게 됐다. 집주인이 가입하고 보증료도 납부하는 보증은 8월 중 출시할 예정이다.

◇7년 만에 가장 적은 8월 전국 아파트 입주 물량

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전국 아파트 입주 예정 물량이 8월 기준 7년 만에 가장 적은 것으로 나타났다. 그러면 전세 공급이 줄어서 역전세난은 완화될 수 있다.

부동산R114에 따르면, 8월 전국 아파트 입주 예정 물량은 2만7710가구(임대 포함)로 집계됐다. 이는 8월 기준으로 2016년(2만7488가구) 이후 최저 물량이다. 2016~2022년 8월 평균 물량(3만4397가구)과 비교해도 약 20% 감소한 수치다. 수도권은 1만4130가구로 전년(1만6834가구)보다 16% 줄었으나, 지방은 1만3607가구로 같은 기간 23% 감소해 지방의 감소폭이 더 컸다.

주요 입주 단지를 보면 수도권에서는 경기 지역 입주 물량이 9790가구로 수도권 공급량의 3분의 2 이상을 자치한다. 화성시 남양읍 ‘화성시청역서희스타힐스4차숲속마을’(1846가구), 화성시 봉담읍 ‘봉담2지구중흥S클래스에듀파크’(1050가구), 의왕시 고천동 ‘e편한세상고천파크루체’(870가구) 등이 입주를 시작한다.

서울에선 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 2990가구가 입주를 시작한다. 서초구에서 1000가구 이상 대단지가 입주하는 것은 2021년 6월 ‘서초그랑자이’(1446가구) 이후 2년 만이다. 인천은 서구 가좌동 ‘가재울역트루엘에코시티’(1218가구) 1개 단지가 집들이를 시작한다.

/이연주 에디터