"내가 아파트는 한 평도 없이 재건축 분양권을 받은 방법"

강남권 상가 쪼개기 꼼수

최근 서울 강남권을 중심으로 재건축 아파트 입주권을 노린 '상가 쪼개기'가 2년 사이 6배 이상으로 급증한 것으로 나타났다. 상가 쪼개기는 재건축 아파트 조합이 설립되기 전 입주권을 노리고 단지 내 상가의 지분을 나누는 것이다. 이렇게 되면 한 개 점포 지분을 2명이 나눠 갖는 ‘꼼수’가 나오고 조합원이 늘어난 만큼 분쟁 가능성이 커진다.

◇노후 아파트 단지 상가 쪼개기 2년 새 6배 급증

정비 구역 지정 등 재건축 단계인 전국 아파트 단지 32곳 중 지분 분할이 이뤄진 상가 수는 2020년 12개에서 지난해 77개로 약 6배로 늘었다. /사진=게티

국토교통부에 따르면, 정비 구역 지정 등 재건축 단계인 전국 아파트 단지 32곳 중 지분 분할이 이뤄진 상가 수는 2020년 12개에서 지난해 77개로 약 6배로 늘었다. 올해도 9월까지 상가 50곳의 지분이 분할됐다.

상가 소유주 수는 2020년 173명에서 올해 9월 말 557명으로 급증했다. 특히 기대 이익이 큰 강남권 아파트 단지들의 상가 쪼개기가 심각했다. 서울 송파구 올림픽훼밀리타운의 경우 2020년 41명에서 올해 9월 3배 가량인 118명으로 늘었고, 강남구 개포우성3차(13명→74명), 개포현대1차(21명→49명), 송파구 아시아선수촌아파트(7명→31명)도 상가 조합원 수가 크게 늘었다.

㎡당 매매가격 상위 10위도 강남에 있는 상가가 차지하고 있다. 17일 직방이 올해 거래된 단지 내 상가를 조사한 결과를 보면, 최고가로 거래된 단지 내 상가는 서울 강남구 도곡동 우성상가로 올 8월에 지하층 5.09㎡가 7억5000만원에 거래됐다. ㎡당 환산 시 1억4735만원에 달한다. 같은 우성상가 지하층 5.12㎡도 7억5000만원에 거래되면서 ㎡당 1억4648만원을 기록했다. 1~10위중 우성상가가 5개(1~4위, 6위), 미성상가가 1개, 상록수 단지내상가가 4개가 차지했다. 이들 단지 내 상가는 준공 30년이상된 노후 아파트 단지 내 상가라는 공통점이 있다.

/더비비드

‘상가 쪼개기’를 하는 건 1평(3.3㎡)도 안 되는 지분으로 시세보다 저렴하게 신축 아파트를 취득할 권리를 얻을 수 있기 때문이다. 재건축 아파트 상가는 원칙적으로 재건축 후에도 상가만 분양받을 수 있지만, 조합이 허용하면 상가 소유주도 아파트 입주권을 받을 수 있다.

지분 쪼개기로 입주권을 갖는 상가 소유주가 늘어나면 그만큼 일반 분양 수익이 줄어들기 때문에 아파트 조합원들의 분담금이 늘어난다. 지분 쪼개기로 수익성이 나빠지면 재건축 사업 자체에 악영향을 줄 수도 있다.

◇상가 지분 쪼개기 근본적 해결책은 아직

정부는 상가 지분 쪼개기 때문에 재건축이 밀리는 것을 방지하고자 지난달 제도 개선 방안을 내놨지만 근본적인 해결책이 아니라는 지적이 나온다. /사진=게티

정부는 상가 지분 쪼개기 때문에 재건축이 밀리는 것을 방지하고자 지난달 제도 개선 방안을 내놨다. 재개발에서 분양권을 노리고 다가구주택 소유권을 쪼개는 것을 막기 위한 ‘권리 산정 기준일’ 규정을 아파트 재건축에도 도입하기로 했다. 권리 산정 기준일은 재개발·재건축 등 정비 사업지에서 아파트 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점을 말한다. 정부는 정비 구역 지정일(또는 지자체가 정한 날짜) 이후 상가 소유권을 분할하면 입주권을 주지 않기로 했다.

하지만 이마저 근본적인 해결책이 아니란 지적이 나온다. 정부 방침의 핵심내용은 권리산정일 조기화인데, 권리산정일 이전에도 상가 쪼개기는 언제든 발생할 수 있기 때문이다. 준공 후 30년이 넘으면 재건축사업이 추진될 수 있는 점이 명확하고 사업성이 양호한 단지를 분석하는 것은 어렵지 않기 때문에 권리산정일 이전 상가 쪼개기가 충분히 가능한 상황이다.

6일 건설산업연구원은 건설동향브립핑 926호에서 “권리산정일 조기화만으로 상가쪼개기 문제를 충분히 개선하기 힘들뿐 아니라, 쪼개기 문제가 발생하는 근본 원인을 해결하는 방안도 아니다”라고 지적했다.

/이연주 에디터