2년 전 전용 84㎡를 9억원에 전세줬던 도봉구 집주인의 근황

최악의 역전세난 우려

올해 하반기 최악의 역전세난이 벌어질 것이란 우려가 커지고 있다. 예고돼 있는 문제인데 뾰족한 대책이 없다. 전세시장 상황을 알아봤다.

◇앞으로 1년 만기 도래 보증금 300조원 넘어

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부동산 플랫폼 직방에 따르면 올 하반기 계약 기간(2년)이 만료되는 전국 전세 거래의 보증금 총액은 149조800억원으로 집계됐다. 내년 상반기 계약 만료되는 보증금 153조900억원을 더하면, 향후 1년간 만기가 돌아오는 전세 보증금이 302조1700억원에 이른다.

주택 유형별로 보면 아파트 전세 보증금이 228조3800억원으로 전체의 75.6%를 차지했다. 이어 연립·다세대 33조4200억원(11.1%), 단독·다가구 22조8100억원(7.5%), 오피스텔 17조5600억원(5.8%) 순이다. 시·도별로 서울의 만기 예정 전세 보증금이 118조6800억원으로 가장 많았고, 경기 98조9300억원, 인천 15조8200억원 순으로 수도권에 77.3%가 집중돼 있다.

◇전세 1억원 이상 떨어진 서울 아파트 20% 넘어

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현재 전국 아파트 전셋값은 2년 전과 비교해 약 11% 가량 하락한 상태다.

부동산R114가 올해 하반기 만기가 도래하는 서울 아파트 전세 계약 6만1508건(갱신계약 포함)을 전수 조사한 결과, 현재 전셋값 시세가 2년 전보다 1억원 이상 떨어져 있는 사례가 1만3054건(21%)에 달했다. 집주인 5명 중1명은 갖고 있는 현금이나 대출을 통해 1억원 넘는 돈을 구해야 한다는 뜻이다.

모집단을 2년 전 새로 전세계약을 맺은 경우로 좁히면, 1억원 넘게 하락한 집의 비율이 38.7%에 이른다.

2년 전보다 전셋값이 떨어진 아파트 비중을 보면 동작구(57.8%)가 가장 높았고, 서대문구(53%)와 은평구(52.4%)가 뒤를 이었다. 집값이 가장 비싼 서초구(50.7%), 강남구(47.9%)도 높은 편에 속했다.

이런 상황이 지속된다면, 이전 계약보다 전셋값이 하락하는 ‘역전세난’을 피하기 어려울 것이라는 우려가 나온다.

◇강북도 수억원 하락 사례

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전셋값 하락 금액을 보면 강남·서초 등 집값이 비싼 지역은 물론, 도봉·은평 등 중저가 주택 비율이 높은 곳에서도 수억 원 단위로 떨어진 사례가 확인되고 있다.

도봉구 북한산아이파크 전용 134㎡는2021년 9억원이던 전셋값이 이달 6억원으로 떨어졌고, 은평구 백련산힐스테이트4차(84㎡)도 전셋값이 2021년 12월 9억5000만원에서 지금은 5억4000만원으로4억원 넘게 빠졌다.

일부 고가 아파트 중에는 전셋값이 10억원 넘게 떨어진 경우도 있다. 용산구 LG한강자이(169㎡) 전셋값은 2021년 9월 33억원에서 올해 1월 18억원으로 15억원 떨어졌고, 서초구 래미안신반포팰리스, 반포자이, 강남구 대치아이파크, 동부센트레빌도 전셋값이 10억원 넘게 빠졌다.

◇대출 완화 검토

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세입자들은 자체적인 대비가 필요하다. 부동산 시장 관계자는 “임대인은 여유 현금을 마련하고, 세입자는 만약의 사태에 대비해 보증보험에 가입해두는 것이 좋다”고 했다.

정부는 역전세로 인한 시장 충격을 최소화하기 위한 대책을 준비하고 있다. 정부 관계자는 “집주인이 전세 차액을 반환하는 부분에 한해 대출 규제를 완화하는 방안을 마련하고 있다”고 말했다. 세입자에게 전세 보증금을 돌려주기 위한 대출은 규제에서 제외하겠다는 것이다.

전세 보증금 반환 목적 대출에 한해 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에서 제외하고, 대출을 받은 임대인은 다음 임차인을 들일 때 의무적으로 전세금 반환 보증보험에 가입하도록 하는 방안이 유력하게 거론된다.

/박유연 에디터