평생 모은 돈으로 3억원짜리 서울 재개발 주택 사고 벌어진 일

재개발, 재건축 투자가 어려운 이유

 

“재개발, 재건축 투자는 기간이 오래 걸린다는 걸 명확하게 인지하고 투자해야 합니다. ‘몇 년 안에 된다더라’라는 정확하지 않은 말만 믿고 투자하면 안 됩니다.”

재개발·재건축 전문가 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 재개발·재건축 투자의 기본을 설명했다. 서울 아파트 평균 매매가격이 10억원을 웃돌면서, 매매보다 비교적 목돈이 적게 드는 재개발·재건축 투자에 관심을 두는 이들이 많다. 재개발·재건축 투자가 아파트 분양, 매매보단 돈이 적게 드는 건 사실이나 시간의 기회비용을 따지면 결코 비용이 적다고 볼 순 없다.

재개발 재건축 투자 전문가 김제경 투미부동산컨설팅 소장. /부스타 캡처

김 소장에 따르면 현재 서울에서 재개발·재건축 투자는 3억원부터 가능하다. 김 소장은 “서울 성북구 장위뉴타운 14구역은 2억 중후반대 가격으로, 15구역은 3억원대로 투자 가능하다”며 “3억원 미만 사업은 엎어질 위험이 너무 크다”고 했다.

재개발·재건축은 여러 복잡한 단계를 거치는데, 최소 ‘조합설립인가’ 이후 투자할 것을 추천한다. 조합설립추진 위원회가 구성된 후 조합이 설립되려면, 원주민 동의율 75%를 받아야 하는데 이 과정이 오래 걸리기 때문이다. 그 이후도 문제다. 장위뉴타운 10구역의 경우 2019년 주민 99%가 이주하면서 착공을 눈앞에 둔 듯 했지만, 사랑제일교회와의 갈등으로 지지부진하게 시간을 끌다 결국 사랑제일교회 부지를 제외하고 착공하는 과정을 추진 중이다.

신축 아파트 가격이 오르면서, 적은 금액으로 큰 차익을 노릴 수 있는 재개발 재건축 투자에 눈을 돌리는 이들이 많다. /부스타 캡처

김 소장은 “장위뉴타운 14구역은 사업시행인가 절차를 밟고 있고, 15구역은 조합설립인가가 난지 얼마 지나지 않았는데 입주까지 최소 8~10년을 기다려야 한다”고 했다. 조합설립인가 이후 사업시행인가, 조합원 분양신청, 관리처분계획인가, 이주·철거, 착공 등 입주까지 거쳐야 하는 과정이 많이 남았기 때문이다. 김 소장은 “조합설립인가가 났다 하더라도 사업이 엎어질 가능성이 0은 아니다”라며 투자에 신중할 것을 조언했다.

최근 서울시가 ‘신속 통합 기획’으로 여러 과정을 간소화해 정비사업 효율성을 높이겠다고 발표했다. 하지만 김 소장은 이마저도 철석같이 믿으면 안 된다고 강조했다. 그는 “신속 통합 기획이 처음 선정된 2021년에 서울시가 1~2년 만에 해주겠다 했는데 벌써 3년이 지났다”며 “교통영향평가, 교육환경영향평가 등 인허가만 20개가 넘는 곳도 있는 데다가 동의율도 막상 받아보면 75% 넘기기가 힘들다”고 설명했다.

김 소장은 손자녀를 위한 ‘증여’ 관점에서 재개발·재건축 투자를 바라볼 것을 조언했다. 그는 “완공까지 10년, 20년 이상 걸리는 만큼 중학생 자녀가 추후 성인이 되고 결혼할 때를 대비해서 미리 사줬다는 개념으로 접근하면 마음이 편하다”조 덧붙였다. 오랜 기간과 사업 취소의 위험성을 충분히 인식하고 투자에 임하라는 얘기다.

[재개발 재건축 절차 이해하기] : https://youtu.be/QTTSgojjN1M

/이연주 에디터