재건축 발표 그 이후, 분당 서현동 시범단지에 벌어진 일

1기 신도시 재건축 선도 지구 기대감

1기 신도시 재건축 선도 지구 선정 기준이 공개된 후 벌써부터 부동산 시장에 기대감이 반영되고 있다. 분당과 평촌, 일산 역세권 대단지 중심으로 호가가 오르고, 아파트 매물이 급격히 줄고 있다. 지난달 22일 정부가 발표한 기준에 맞춰 재건축 전략을 수정하는 등 주민들도 채비에 나섰다.

1기 신도시 재건축 선도 지구 선정 기준이 공개된 후 벌써부터 부동산 시장에 기대감이 반영되고 있다. /사진=게티

2일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 분당 정자역 근처 정자일로 아파트 단지 5곳(임광보성·한라·화인유천·계룡·서광영남)의 아파트 매물은 정부 발표 일주일 전인 지난달 15일 98건에서 30일 55건으로 44% 줄었다. 같은 기간 분당구 전체 매물은 2% 줄어든 것과 비교하면 감소 폭이 유독 크다. 이 곳은 통합 재건축을 추진 중이다. 주민 동의율이 85%를 넘겨 분당신도시에서 통합 재건축을 추진 중인 단지들 중 가장 진척 속도가 빠르다.

대표 유력 선도지구 중 한 곳인 분당 서현역 인근 시범단지 4곳의 매물(248건) 역시 보름 새 10% 줄었다. 시범단지는 애초 삼성한신, 우성, 한양, 현대 등 네 단지 총 7800여가구가 통합 재건축을 추진할 예정이었는데, 최근 삼성한신·한양과 우성·현대로 분리 추진하는 것으로 전략을 수정했다. 삼성한신과 한양은 지하철역이 가까워 역세권 인센티브를 받을 수 있는 데다, 가구 수가 너무 많으면 주민 동의율을 높이기 어렵다고 판단한 것이다.

대표 유력 선도지구 중 한 곳인 분당 서현역 인근 시범단지 4곳의 매물(248건) 역시 보름 새 10% 줄었다. /사진=게티

1일 한국부동산원에 따르면, 5월 넷째주 경기 성남 분당구 아파트 매매가격은 전주 대비 평균 0.11% 오르며 2주 연속 상승한 것으로 나타났다. 상승폭은 한 주 전(0.03%)보다 0.08%포인트 커졌다.

신고가 행렬도 이어지고 있다. 분당 이매동 아름마을 5단지 전용 163㎡는 지난달 22억원에 팔려 최고 실거래가를 기록했다. 직전 최고가는 지난 2020년 17억2000만원으로 약 4년만에 신고가가 나온 것이다.  분당구 백현동 백현5단지휴먼시아 전용 74㎡ 지난 3월 16억7000만원에 거래돼 신고가를 경신했다. 이 단지의 직전 최고가는 지난해 5월 16억원이다.

선도지구로 뽑을 때 국토교통부가 제시하는 ‘표준 평가기준’을 기본으로, 지자체가 지역 여건을 고려해 세부 평가기준과 배점을 조정할 수 있다. 가장 결정적인 건 주민 동의율이다. 100점 만점 중 주민 동의율 항목에 60점을 배정했기 때문이다. 선도 지구 공모에 신청할 수 있는 최소 조건인 주민 50%의 동의를 받으면 10점이고, 60점 만점을 받으려면 주민 95%의 동의를 받아야 한다. 선도 지구 선정에 대비해 개별 아파트 단지에서 자체적으로 받아온 주민 동의는 법적 효력이 인정되지 않기 때문에 각 단지는 새로운 양식에 맞춰 주민 동의를 받아야 한다.

정부와 1기 신도시는 이달 25일까지 선도 지구 공모 세부 지침을 마련하고 공모를 거쳐 11월 중 1차 선도 지구를 지정할 계획이다. /사진=게티

그 다음 평가항목으로는 ‘가구당 주차 대수(10점)’ ‘통합 정비 참여 주택 단지 수(10점)’ ‘통합 정비 참여 가구 수(10점)’ ‘도시 기능 활성화 필요성(10점)’ 등이 있다. 가구당 주차 대수가 0.3대 미만인 경우 10점 만점을 받고, 1.2대 이상이면 2점이다. 통합 재건축에 참여하는 주택 단지 수가 4개 이상이고, 3000가구 이상이면 각 항목에서 10점 만점을 받는다. ‘도시 기능 활성화 필요성’은 공원·학교·교통 등 기반 시설 확보와 이주자 전용 주택 공급 여부 등을 지자체가 평가한다. 사업 실현 가능성이 크다고 인정되는 구역에는 5점 가점을 준다.

정부와 1기 신도시 관할 지자체는 이달 25일까지 선도 지구 공모 세부 지침을 마련하고 공모를 거쳐 11월 중 1차 선도 지구를 지정할 계획이다. 2027년 공사를 시작해 2030년 첫 입주를 목표로 한다. 하지만 1기 신도시별 이주단지 조성 계획은 부실하다는 평가를 받는다. 올 연말 선정하는 최대 3만9000가구가 2027년 철거를 시작으로 10년 동안 해마다 2만~3만 가구씩 이주하게 되는데, 이로 인한 전·월세 시장 충격을 흡수하는 대책이 아직까지 마땅히 없는 상태다.

/이연주 에디터