서울은 마포 경기는 동탄, '이것' 따라 부동산 핵심축 이동중

빅데이터가 찍어주는 부의 정점 3부

시대가 흘러도 변하지 않는 지혜를 전하는 재테크명강. 부동산 빅데이터 전문가 조영광 작가 강연이 업로드됐다. 대형 건설사 15년차 빅데이터 연구원인 조 작가는 인구밀도와 가구 트렌드를 분석해 부동산 투자 전략을 제시한다. 저서로 ‘빅데이터가 찍어주는 부의 정점’이 있다.

 

이번 영상에선 인구구조 변화와 가구의 이동이 부동산에 미치는 영향을 다뤘다. 조영광 작가는 “인구 감소, 저출산, 고령화와 부동산을 결부해 잘못된 예측을 하는 경우가 많다”며 “아파트 수요를 얘기하려면 인구가 아닌 가구를 보고 판단해야 한다”고 지적했다. 가구는 1인 또는 2인 이상의 사람이 모여 함께 생계를 같이 하는 생활단위다.

‘인구 감소’를 말하자면 회색빛 미래밖에 그려지지 않는다. 하지만 이에 대해 조 작가는 “여러 가구 형태가 있는데, 부부 가구여도 연령대에 따라 신혼부부 가구와 은퇴 부부 가구로 나눌 수 있다”며 “자녀가 1명이냐 2명이냐에 따라서도 선호 입지와 평수가 달라진다”고 했다.

조 작가에 따르면 인구가 어느 지역에 어떤 속도로 움직이느냐가 집값을 결정한다. 그는 “2000년부터 나오기 시작한 ‘1인 가구가 대세가 된다’는 인구 트렌드를 건설사들이 맹신한 탓에 오피스텔 공급 과잉문제가 불거졌다”고 했다.

요즘 떠오르는 학군지는 동탄2신도시다. /재테크명강 캡처

1인 가구가 늘어나니 작은 평수 아파트 인기가 높아질 거란 예측도 잘못됐다. 조 작가는 “실제론 2040년부터 50년까지 1인 가구보다 압도적으로 많은 가구는 2~3인 가구”라며 “게다가 우리나라도 선진국을 따라서 1인당 주거면적이 조금씩 넓어지는 추세”라고 했다. 또 “저출산이지만 2인 자녀 부부 가구가 줄어드는 것이지, 1인 자녀 부부 가구는 2030년대 후반까지 지금 수준을 유지한다는 통계청 자료가 있다”고 했다

저출산에 대한 예측도 마찬가지다. 당장 작은 평수 아파트 수요, 학군지 수요가 급격히 줄어들진 않는다. 자녀 1명을 둔 부부 가구가 몰리는 지역의 집값은 오를 가능성이 있다. 조 작가는 “현재 주택을 소유한 부부 자녀 가구 비중이 높은 곳은 서울 서초, 양천, 노원구인데, 2016년부터 노원은 사설 학원수가 줄고 강동구와 마포구에선 증가했다”고 했다. 강동구와 마포구에 대규모 아파트 단지가 들어서면서 이 지역의 학군지가 커진 것이다. 조 작가는 동탄2신도시 학군세가 유망하다고 봤다. 그는 “신혼부부, 부부 자녀 가구가 급증하면서 학군지 성장세가 가파르다”고 했다.

서울에서 2016년 대비 50대 가구주가 급등한 지역이 용산, 성동, 성북, 마포, 서대문구다. /재테크명강 캡처

 

고령화와 함께 중장년 가구가 모이는 지역에도 주목해야 한다. 조 작가는 “서울에서 2016년 대비 50대 가구주가 급등한 지역이 용산, 성동, 성북, 마포, 서대문구”라며 “이 지역 공통점은 대학교와 대학병원, 인구 10만명당 문화 기반 시설 수가 많은 곳들”이라고 했다.

고령화 시대 주목받는 시설은 요양원보단 ‘대학 연계형 은퇴자 커뮤니티’다. 대학이 만든 은퇴자 주거 시설로, 은퇴자들은 대학병원이나 도서관을 이용하거나 평생 교육을 받을 수 있다. 은퇴자 역시 경험과 지혜를 바탕으로 멘토링을 하거나 학생을 교육할 수 있다. 미국에선 이미 활발한 프로그램이다. 조 작가는 “현재 노년은 과거와 달리 활발한 활동을 하는 ‘액티브 시니어’를 꿈꾼다”며 “외곽의 요양병원보다 내가 살던 곳에서 건강하게 늙기를 원한다”고 했다.

[빅데이터가 찍어 주는 부의 정점] : https://youtu.be/1_cP0QISsJ0

/이연주 에디터