인구가 감소하면 서울과 부산 집값은 어떻게 될까

인구감소 시대에도 돈 벌 부동산 투자법

부동산 빅데이터 전문가 조영광 작가가 ‘인구감소가 본격화하면 집값이 하락할 것’이란 부동산 폭락론자들의 주장이 맞는지 빅데이터로 따져봤다.
 
인구는 부동산 수요와 직결되기 때문에 장래 부동산 가격을 예측할 때 매우 중요한 요소다. 인구 감소란 변수가 미칠 영향에 대해 부동산 상승론자와 하락론자가 정반대 주장을 하고 있는 가운데, 빅데이터가 객관적으로 가리키는 방향은 어디인지를 확인해보자는 취지로 기획됐다.

부동산 빅데이터 전문가 조영광 작가. /조선일보 머니 캡처

강연을 맡은 조 작가는 지난 5월 인구밀도와 가구 트렌드로 본 부동산 투자 전략을 담은 책 ‘빅데이터가 찍어주는 부의 정점’이란 책을 낸 대형 건설사 15년차 빅데이터 연구원이다. 최근 활발한 유튜브 방송 활동을 통해 투자자들과 만나고 있다.
 
이번 강연에서 조 작가는 인구감소가 빈집 증가로 이어져 집값이 결국 폭락할 것이란 주장은 “잘못된 미신”이라고 주장했다.
 
그는 서울 인구가 2010년부터 작년까지 약 92만명 감소했지만, 서울 집값은 같은 기간, 평당 1600만원에서 3600만원으로 2배 넘게 뛴 점을 근거로 들었다.

조 작가는 지방은 인구 감소로 집값이 하락하는 지역별 양극화 현상이 나타날 것으로 봤다. /조선일보 머니 캡처

서울 다음으로 인구 감소가 많은 부산도 마찬가지다. 10년 넘게 부산 인구는 28만명 줄었지만 부산 핵심 지역인 해·수·동(해운대구, 수영구, 동래구) 지역은 아파트 평균 실거래가가 3배가 됐다. 조 작가는 “두 도시가 어마어마한 인구 충격을 겪었는데도 집값이 역주행한 이유가 뭘까 잘 생각해봐야 한다”고 말했다.
 
그는 인구밀도로 이 현상을 설명한다. ‘지방 소멸’, ‘인구 감소’란 공포가 커질수록 지방에 살고 있는 청년들은 서울 같이나 부산 해·수·동 같은 핵심지로 몰려들 것이란 주장이다. 반면 지방은 인구 감소로 집값이 하락하는 지역별 양극화 현상이 나타날 것으로 봤다.

[조영광 작가의 명강, 영상으로 확인] : https://youtu.be/R0FD0f3dB7k

그는 “행동경제학에 따르면 사람은 이익보다는 손실. 평온보다는 공포에 민감하다. 그 공포심 때문에 서울은 더 고밀도시가 될테고 서울 집값은 더 비싸질 것”이라고 했다.
 
서울에서도 어디가 고밀 지역이 될 것인지에 대한 빅데이터 답안도 공개된다. 그는 “제곱킬로미터당 2만명 넘게 거주하는 서울의 고밀 지역 3곳의 부동산을 눈여겨 본다면 인구감소가 가져올 부를 데이터로 선점할 수 있을 것”이라고 했다.
 
객관적인 부동산 데이터를 통해 예측해보는 인구감소 시대의 우리나라 집값에 대한 보다 자세한 설명은 영상에서 확인할 수 있다.
 
/김은정 객원 에디터