손녀에게 9억원 집 물려주는데.. 누군 세금 2900만원, 또 누군 1억1400만원

A씨는 손녀에게 시세 9억원 가량의 아파트 한 채를 물려줄 생각이다. 좋은 직장에 재직 중인 손녀는 그동안 모은 종잣돈과 대출받을 여력까지 감안해 취득세와 추가로 현금을 확보할 수 있다. A씨는 증여와 시세보다 낮은 가격에 양도하는 것 중 뭐가 나은 선택지인지 고민 중이다.

◇보유한 주택 수에 따라서 달라지는 양도세

자녀를 거쳐서 손녀에게 증여하는 것보다 직접 주는 쪽이 세금 절감 효과가 크다. /더비비드

결론부터 말하면 자녀를 거쳐서 손녀에게 증여하는 것보다 직접 주는 쪽이 세금 절감 효과가 크다. A씨가 세대를 건너뛰어서 증여를 하려는 이유다. 세무사들은 “향후 가치가 상승될 것으로 예상되는 부동산의 경우 자산 가치가 더 올라가기 전에 빨리 주는 것이 유리할 수 있다”고 강조했다.

A씨가 물려주려는 아파트는 시세가 8억8000만원이고, 4억5000만원에 전세를 주고 있다. 15년 전 2억원을 주고 매수한 아파트다. 이 아파트를 시가의 70%인 6억1600만원에 손녀에게 매도한다고 가정하자. 손녀는 갭투자하듯 매매가에서 전세금을 뺀 1억6600만원을 A씨에게 주면 된다.

현행 상속세 및 증여세법상 시가와 거래액 차액이 3억원을 넘지 않거나 시가의 70% 수준에서 거래하면 증여세를 내지 않을 수도 있다. 시가와 매매가의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액에 대해 증여세가 과세된다.

A씨가 손녀에게 물려주려는 아파트 시가의 30%는 2억6400만원이다. 3억원보다 작기 때문에 매매가와 시가의 차액(2억6400만원)에서 2억6400만원(아파트 시가의 30%)을 뺀 금액에 대해 증여세가 과세된다. 즉, 증여세는 0원이다.

다만 A씨가 2주택 이상 보유자라면 1억7900만원의 양도세를 내야 한다. 반면 보유 주택이 증여하는 집 한 채라면 양도세는 0원이다. 손녀 역시 취득세 2900만원은 내야 하기 때문에 저가 양도를 통해 김씨와 손녀가 내야 하는 세금은 A씨가 1주택자일 경우 2900만원, 2주택자라면 2억800만원이다.

◇총 세액 기준으로는 저가 양도가 유리, 그러나

채무를 끼고 증여하는 것을 '부담부증여'라고 한다. /게티이미지뱅크

증여를 할 경우에는 어떨까. A씨는 채무(전세금)을 끼고 증여하는 상황이다. 이를 부담부증여라고 한다. A씨는 전세금 4억5000만원에 대해 양도소득세를 내야 한다. 게다가 한 세대를 건너뛰어 증여했기 때문에 산출 세액의 30% 할증을 붙인다.

A씨가 1주택자일 경우 양도소득세는 0원, 2주택자일 경우 1억200만원이다. 손녀는 증여세 8300만원과 취득세 3100만원을 내야 한다. 즉 A씨와 손녀에게 과세되는 세금은 총 1억1400만원 또는 2억1600만원이다.

총 세액 기준으로 하면 저가 양도가 유리하다. 하지만 손녀가 1억6600만원을 감당해야 하기 때문에 손녀 입장에서는 부담부증여를 더 선호할 수도 있다. A씨에게 줘야 하는 돈이 1억6600만원이고 취득세까지 감안하면 1억9500만원을 마련해야 하기 때문이다. 부담부증여는 1억1400만원만 부담하면 된다. A씨가 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 손녀와 같이 살면 안 된다는 점도 주의해야 한다.

/진은혜 에디터