이왕이면 1번, 분당 재건축 시장에 벌어지는 일

1순위 선도지구 되자!
1기 신도시 주민들 분주한 움직임

정부가 1기 신도시 선도지구 공모 일정을 5월로 예고하면서, 1순위 선도지구가 되기 위해 1기 신도시 내 아파트 단지 주민들이 분주히 움직이고 있다. 선도지구가 되면 정부의 각종 예산과 행정지원을 받아 재건축에 속도를 낼 수 있기 때문이다.

분당신도시 /더비비드

작년 12월 제정된 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 오는 4월 시행을 앞두고 있다. 이번에 선도지구로 지정되는 단지는 2027년 착공, 2030년 첫 입주를 목표로 사업을 추진하게 된다. 계획대로라면 6년 뒤에 신축 아파트로 입주할 수 있는 것이다.

선도지구로 지정되면 각 지자체는 내년 중 특별정비구역 지정, 세부적인 정비계획 수립 작업을 거친다. 이 단계에서 단지별 용적률과 층수, 공공 기여 등 세부 사항이 결정된다. 정부는 재건축 아파트 철거로 인한 이주 수요와 부동산 시장에 미치는 영향 등을 감안해 특별정비구역을 지정한다는 방침이다.

경기도 고양시 일산 일대 아파트 모습. /사진=게티

선도지구는 대부분 여러 아파트를 묶는 통합 재건축 단지들로 선정될 전망이다. 단일 재건축보다 효율적이기 때문이다. 정부는 통합 재건축을 추진하면 안전진단을 면제해주고 용적률도 법정 상한의 1.5배까지 적용해주는 등 파격적인 인센티브를 내놨다.

선도지구 지정 기준은 오는 5월 공개될 예정인데, 단지마다 통합재건축 동의율을 확보하기 위한 경쟁이 치열하다. 성남 분당 정자동 한솔1~3단지와 금곡동 정자일로(임광보성·서광·계룡·화인유천·한라)는 최근 통합 재건축을 위한 주민 동의율 80%를 넘겼다. 고양 일산에서는 강촌마을 1·2단지, 백마아파트 1·2단지가 선도지구가 되기 위해 주민 동의를 모으고 있다. 안양 평촌에서도 우성, 동아, 건영3·5단지 등 4개 단지가 통합 재건축을 추진하며 선도지구 후보로 거론된다.

경기 군포 일대 아파트 전경. /사진=게티

1기 신도시 재건축을 추진하는 단지는 늘고 있지만, 고금리와 공사비 급등으로 사업 속도가 예상보다 느릴 수 있다. 공공 기여 부분도 고려해야 한다. 노후계획도시특별법은 최대 750%까지 용적률을 높일 수 있는 대신, 기준용적률을 초과한 용적률의 최대 70%까지 공공 기여를 해야 한다. 공공 기여는 재개발·재건축으로 인한 수익을 공공을 위해 일부 내놓는 것으로, 임대주택이나 도로, 공원 등을 기부채납하거나 그에 상응하는 현금을 낸다.

이미 재건축이 진행 중인 단지에선 공공 기여를 놓고 잡음이 이어지고 있다. 서울 여의도 시범아파트 재건축은 데이케어센터(노인요양시설) 기부채납 방안을 놓고 서울시와 갈등을 빚고 있다. 서울시가 용적률 최대 400%, 최고 층수 65층 혜택을 주는 대신 노인 주간 보호시설인 데이케어센터 설치를 요구하자 일부 주민들이 반대하고 있다. 이에 신탁사는 재건축 계획에 포함된 데이케어시설 대신 문화시설을 설치하는 방안을 서울시와 협의하고 있다.

이미 재건축이 진행 중인 단지에선 공공 기여를 놓고 잡음이 이어지고 있다. /사진=게티

서초구 잠원동 ‘신반포7차’는 기부채납 문제로 사업이 무산 위기다. 이 단지는 당초 공공재건축에 따른 용적률 혜택 대신 임대주택을 공급하는 방식으로 재건축을 추진했다.

조합과 LH가 마련한 재건축 계획에 따른 공공 기여율은 16.1% 정도다. 조합과 LH(한국토지주택공사)가 마련한 재건축 계획에 따른 공공 기여율은 16.1% 정도다. 그런데 서울시가 최근 추가 기부채납 15%를 요구하면서 갈등이 불거졌다. 서울시는 기존 3종 주거지에서 준주거지역으로 종 상향이 이뤄졌으니 그에 맞춰 기부채납을 더 해야 한다는 의견이다. 그러나 조합원들은 이미 임대주택을 제공하기로 했기 때문에 받아들이지 못한다는 입장이다. 갈등이 길어지며 LH가 공공 기여율을 18.9%로 조정한 중재안을 제시했지만 조합원이 거부하며 협상이 무산됐다.

/이연주 에디터