고분양가 논란 13억원 광명 아파트의 근황

청약 시장 과열 우려, 시장 혼선은 여전

고분양가 논란이 일어났던 아파트가 초기 계약에서 대부분 팔리는 등 지난해 일부 단지에선 미분양이 발생할 정도로 침체됐던 주택 수요가 완전히 회복세로 돌아선 모양새다. 평균 청약 경쟁률이 50대1을 넘어섰다. 수억원씩 프리미엄이 붙은 분양·입주권도 거래되고 있다. 하지만 주택 공급 관련 지표는 악화되고 있다. 실거주 의무 폐지를 담은 주택법 개정안이 발의된 지 6개월이 넘도록 국회에서 계류하면서 우려의 목소리가 나온다.

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◇34평형 분양가 13억원도 흥행

한국부동산원 청약홈에 따르면 광명센트럴아이파크 미계약분 27가구에 대한 무순위 청약이 4일 진행된다. 무순위 청약이란 1·2순위 청약 및 예비당첨자(전체 물량의 5배수)까지 계약을 마치고도 남은 물량에 대해 주택 보유 여부나 거주지 제한 없이 청약 신청을 받는 절차다.

광명센트럴아이파크는 전용 84㎡(34평형) 분양가가 최고 12억7200만원에 달해 고분양가 논란이 일었던 곳이다. 지난달 1순위 청약에서 경쟁률 18.9대1을 기록했지만 분양가 때문에 초기 계약률은 높지 않을 것이란 전망이 많았다. 하지만 일반분양 물량 425가구 중 93%가 초기에 팔린 것이다.

3.3㎡(1평)당 분양가가 4000만원에 달했던 서울 광진구 롯데캐슬 이스트폴도 일반 분양 631가구 중 90%를 1·2순위 당첨자들이 계약했고, 나머지 물량도 예비당첨자들이 열흘 만에 모두 가져갔다.

부동산R114에 따르면 서울 아파트 청약 경쟁률은 지난해 10.9대1 에서 올해 77대1(8월 누적)로 치솟았다. 최근 1년 새 아파트 분양가가 13.2% 올랐음에도 불구하고 경쟁은 더욱 치열해지고 있다.

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입주·분양권 ‘프리미엄’ 거래 역시 활발하다. 강남구 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 전용 112.9918㎡ 입주권은 지난 4일 39억8000만원에 거래돼 신고가를 달성했다. 같은 전용면적의 직전 거래(35억1538만원)보다 4억6462만원 뛰었다. 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공)’ 전용면적 84㎡ 입주권은 지난 7월 19억655만원에 신고가 거래되며 20억원을 넘보고 있다. 분양가는 12억~13억원 수준으로 5억원 이상 높은 가격에 거래되는 중이다. 청량리 롯데캐슬 SKY-L65 전용면적 84㎡(33층) 분양권은 16억5600만원에 거래됐는데, 이는 2019년 7월 공급 당시 10억원대에서 6억원 오른 것이다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 분양·입주권 신고가 매매거래 건수는 전체 15건으로 집계됐다. 지난달 전체 거래 64건 가운데 약 23%가량이 신고가인 셈이다.

정부가 부동산 시장 침체를 막기 위해 올초 서울 대부분 지역을 규제지역에서 해제하고, 4월부터 분양권 전매도 허용하면서 청약 수요가 회복되고 있다. 여기에 원자재값과 인건비 상승으로 분양가격이 계속 오르면서, 실수요자들 사이에서 최대한 빨리 청약에 당첨되는 것이 유리하다는 인식이 확산하고 있다는 분석이다.

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◇분양시장 과열, 시장 혼선 우려

청약 시장 분위기와 달리 주택 공급 관련 지표는 악화되고 있다. 국토교통부에 따르면 올해 들어 7월까지 전국 주택 착공 물량은 10만2299가구로 지난해 같은 기간보다 54.1% 줄었다. 러시아·우크라이나 전쟁 이후 공급발 인플레이션 등으로 공사비가 급등하면서 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 위축으로 건설업계 돈 가뭄이 이어지고, 고금리 여파로 건설비 부담이 가중되고 있어서다. 착공 물량이 줄어들면 2~3년 후 입주 물량에 영향을 미친다.

분양 아파트 실거주 의무 폐지와 재건축 초과이익 환수제 완화 등 부동산 정책들이 국회 입법 지연으로 1년 가까이 표류하는 것도 주택 시장에 혼선을 주고 있다. 여야 이견이 크지 않은 부동산 현안들도 국회에 발이 묶여 있다.

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정부는 올해 초 1·3 부동산 대책을 발표하면서 분양가 상한제 적용 주택의 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했다. 이에 따라 지난 2월 유경준 국민의힘 의원이 실거주 의무 폐지를 담은 개정안을 발의했다. 하지만 이 개정안은 5월 30일 국회 국토교통위원회 법안소위 심사를 끝으로 3개월째 논의가 완전히 중단된 상태다. 정부 발표 8개월이 지나도록 국회 첫 관문조차 넘지 못하고 있는 것이다.

정부가 작년 9월 발표한 재건축 초과 이익 환수제 완화도 관련 법 개정안이 국회 문턱을 못 넘으면서 1년 가까이 시행이 밀리고 있다. 초과 이익 환수제는 재건축에 따른 시세 차익을 일정 부분 세금으로 거둬들이는 것이다. 하지만 이것이 재건축의 걸림돌이 되고 있다는 지적이 나오자, 정부는 작년 9월 초과 이익 환수제 면제 대상(시세 차익)을 3000만원에서 1억원으로 높이고, 부과율을 산출하는 구간의 금액대도 확대해 재건축에 따른 부담을 줄이기로 했다. 하지만 혜택이 너무 과하다는 의견이 나오면서, 국토부는 부과율 산출 구간을 조정해 부담금을 소폭 높이는 절충안을 내놨다. 하지만 아직 국회가 결론을 내지 못하고 있다. 이 때문에 면제 구간에 걸린 41개 아파트 단지가 재건축 사업을 잠정 중단한 상태다.

/이연주 에디터