맨손에서 부동산 부자 된 남자 "나처럼 되려면 이것부터 시작하라"

상가 경매 입찰 전후 주의사항

 

“권리 분석보다 중요한 건 가치 분석과 현재 해당 물건의 문제를 어떻게 해결할 지입니다.”

부동산 임대업을 하는 전업투자자 박창근(43) 씨가 초보 경매 투자자를 위한 노하우를 설명했다. '부스타'를 통해 공개된 영상을 통해서다. 박 씨는 2018년부터 상가 경매에 발을 들였고, 낙찰받은 상가로 임대 수익을 내고 있다.

경매 초보자라면 대상 물건의 권리관계가 어떻게 되는지 파악하는 ‘권리 분석’을 어려워한다. 권리 분석에 소홀하면, 자칫 낙찰받은 후 낙찰가액과는 별도로 임차인에게 보증금을 내줘야 해 생각했던 예산보다 더 큰 돈을 들여야 할 수 있기 때문이다.

하지만 박 씨는 권리 분석보다 매각 물건의 가치분석과 물건의 하자 또는 문제 해결방법을 마련하는 것을 강조한다. 그는 “막상 공부해 보면 권리 분석은 쉽다”며 “상가를 낙찰받는 이유는 임대사업을 하려는 것이기 때문에 입지, 가치 분석이 첫번째”라며 “권리관계가 복잡하거나 하자가 있다고 외면할 게 아니라, 과거 사례를 통해 해결방법을 공부해야 한다”고 했다.

부동산 임대업을 하는 전업투자자 박창근(43) 씨가 초보 경매 투자자를 위한 노하우를 설명했다. /부스타 캡처

박 씨는 앞서 업로드된 영상에서 인도명령과 명도소송, 강제집행 사례를 소개한 바 있다. 경매 낙찰 후 권리를 주장하는 점유자 또는 임차인이 부동산을 넘겨주지 않는 경우 인도명령을 신청하거나 명도소송에서 승소해 강제집행을 진행한다. 하지만 적게는 6개월에서 길게는 1년 넘는 시간이 걸리기 때문에 초보 경매 투자자가 가장 걱정하는 과정이 점유자나 임차인에게 부동산을 넘겨받는 과정이다.

박 씨가 2021년 낙찰받은 아파트 지하상가의 경우에는 사례가 다소 복잡했다. 매각물건명세서에도 나와 있지 않은 점유자가 권리를 주장했기 때문이다. 박 씨는 이 사실을 낙찰 후 알았다. 게다가 유치권을 주장하는 점유자 이외에도 숨겨진 법인 3곳이 권리를 주장해 명도소송으로 강제집행을 진행할 수밖에 없었다. 박 씨는 “부동산 소유자라고 해도 임대차 정보는 세무서에서 개인정보보호법을 이유로 알려주지 않아, 법원에 정보제공 요청을 하고 이를 근거로 세무서에 공문을 보내 요청하는 등 임차인 파악하는 데도 시간이 걸렸다”고 했다.

법원경매정보 사이트.

경매 입찰 전 숨겨진 점유자를 확인할 방법은 없을까. 박 씨는 “매각물건명세서 등에 나와 있지 않으면 정확하게 파악하기 어렵다”며 “최대한 현장조사를 철저히 하는 수밖에 없다”고 했다. 박 씨는 지금도 상가 경매 입찰 전 반드시 현장조사를 한다. 대상 건물에 누가 영업을 하고 있는지 직접 가서 살피기 위해서다. 우편함을 확인하는 것도 방법이다. 우편물을 통해 매각물건명세서에 나와 있지 않은 점유자는 없는지 확인한다.

근처 다른 상가나 공인중개사 여러곳을 방문하며 매각 물건에 임차인이 없는지도 조사한다. 박 씨는 “경매에 나온 상가 물건을 낙찰받으면 임대 중개를 근처 공인중개사에 맡기기 때문에 대부분 공인중개사분이 친절하게 잘 대해주신다”며 꼼꼼한 현장 조사를 강조했다.

/이연주 에디터

[감정평가액에 숨겨진 비밀] : https://youtu.be/omQmyPM0Ue4