모르면 세금 폭탄, 집 팔면서 내 돈 지킨 방법

강남 고가 아파트도 양도세 80% 절세 가능

지금부터 준비하는 은퇴스쿨. 이번 시간에는 국세청 출신 스타 세무사인 안수남 세무법인 다솔 대표가 장기보유특별공제와 상생임대주택 특례 요건에 대해 상세히 소개했다. 이 두 제도는 부동산 양도소득세를 절감할 수 있는 대표적인 방안이다.

장기보유특별공제란 부동산을 오래 갖고 있다가 팔면 세금을 깎아주는 제도다. 1년에 2%씩 최대 15년간 30%까지 가능하다. 15년동안 주택을 갖고 있다가 매도하는 경우엔 양도차익에서 30%를 뺀 금액에 세금을 부과한다는 뜻이다.

1가구1주택자인 경우 혜택은 더 커진다. 조정대상지역(서울 강남·서초·송파·용산) 내 1가구1주택자가 2년 이상 실거주를 한 경우 보유 기간과 거주 기간 모두 1년에 4%씩 최대 40%를 각각 최대로 장기보유특별공제 받을 수 있다. 즉 10년 이상 부동산을 보유하고 2년 이상 실거주까지 했다면 양도차익의 80%를 공제받을 수 있는 셈이다.

안수남 다솔 대표. 양도세의 '대가'라 불린다. /은퇴스쿨 캡처

그런데 상생임대인이 되면 이 2년 실거주 요건을 충족하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올린 ‘착한’ 주인에게 세제 혜택을 주는 상생임대주택 특례를 통해서다. 다주택자도 상생임대차 계약을 체결할 수는 있지만, 상생임대주택을 팔 때엔 1주택자여야 거주 요건 2년 면제 혜택을 받을 수 있다.

상생임대인으로 인정받으려면 직전 임대차계약이 1년6개월 이상이어야 하고, 5% 이내로 올린 갱신 계약은 2년 이상 임대해야 한다. 임차인은 달라져도 되지만, 임대인은 반드시 같아야 한다.

주택의 가격이나 면적에 제한이 없다. 고가 주택도 상생임대주택 특례를 통해 양도세의 최대 80%를 공제받을 수 있는 셈이다. 안 대표는 “현존하는 최고의 절세 방안이라 생각한다”며 “반드시 활용해야 한다”고 강조했다.

[현존하는 최고의 절세방안 영상 보기] : https://youtu.be/pQDch_5Bzic

당초 상생임대주택 특례는 올해 말 종료될 예정이었으나 정부는 지난 7월 발표된 세법개정안에서 이를 2026년까지 2년 연장하는 방안을 추진하기로 했다. 안 대표는 “아직 늦지 않았다”며 “현재 전세를 주고 있다면 다음 계약 갱신 때 전셋값을 5% 이내로 올려 절세 혜택을 볼 수 있으니 적극 활용하라”고 권했다.

/이연주 에디터