아무도 집을 안 산다, 부동산 시장에 10개월 만에 벌어진 일

전국 미분양 주택 증가

전국 미분양 주택 물량이 10개월 만에 증가세로 돌아서 6만 가구를 넘어섰다. ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양도 석 달 연속 1만 가구를 넘어 증가세다. 부동산 시장 침체가 이어지는 가운데, 시세보다 분양가가 치솟으면서 분양시장이 얼어붙고 있는 것으로 분석된다.

전국 미분양 주택 물량이 10개월 만에 증가세로 돌아서 6만 가구를 넘어섰다. ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양도 석 달 연속 1만 가구를 넘어 증가세다. /사진=게티

30일 국토교통부가 발표한 12월 주택 통계를 보면, 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만2489가구로 전월(5만7925가구)보다 7.9%(4564가구) 증가했다. 전국 미분양 주택은 작년 초 7만5000여 가구로 정점을 찍은 뒤 감소세를 보였으나, 지난달 다시 증가세로 돌아선 것이다.

전국 미분양 증가 물량(4564가구)의 3분의 2가 수도권에서 발생했다. 수도권 미분양이 1만31가구로 전월(6998가구)보다 43.3%(3033가구) 급증한 것이다. 인천은 3270가구로 전월(1298가구)의 2.5배로 크게 늘었다. 경기 지역도 5803가구로 전월(4823가구)보다 20.3% 올랐다. 서울 미분양은 81가구(9.2%) 늘어난 958가구로 집계됐다.

작년 미분양 주택 감소는 분양 물량 자체가 적어 나타나는 일종의 착시현상이란 분석이 많았다. /사진=게티

작년 미분양 주택 감소는 분양 물량 자체가 적어 나타나는 일종의 착시현상이란 분석이 많았다. 하지만 치솟는 공사비와 부동산 경기 침체로 일반 분양을 미뤄왔던 건설·시행사들이 작년 12월 ‘밀어내기 분양’에 나섰지만 수요자들이 외면하면서 미분양이 증가세로 돌아선 것으로 보인다. 작년 12월 수도권 분양 물량은 2만390가구로 11월(1만466가구)의 2배 가까이로 늘었다.

지방 미분양은 5만2458가구로 전월보다 3.0%(1531가구) 늘어 증가 폭은 작았지만, 여전히 전국 미분양 물량의 대부분(84%)을 차지한다. 분양이 가장 많은 대구는 1만328가구로 지난 11월보다 소폭 줄었지만, 여전히 수도권 전체 미분양 물량(1만31가구)보다 많다. 그밖에 경북(29.2%)과 대전(19.7%), 부산(18.3%)의 증가세도 두드러졌다.

‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양도 지속적으로 증가하고 있다. 작년 12월 준공 후 미분양은 전월보다 3.7%(392가구) 증가한 1만857가구로 3개월 연속 1만 가구를 넘었다.

악성 미분양은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려를 키운다. /사진=게티

악성 미분양은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려를 키운다. 시행사는 금융권에서 집을 짓기 위해 PF대출을 받은 후, 주택을 분양해 받은 돈으로 상환한다. 그런데 준공 후 미분양이 쌓이면 대출을 갚지 못하고 공사비만 지출하게 된다. 계속되면 아파트는 공개 매각 절차를 밟게 된다.

이어지는 고금리, 물가 상승 여파로 공사비가 급등해 분양 가격은 오르고 있다. 지난해 강남 3구(강남·서초·송파구)를 제외한 전국 아파트 분양가가 인근 아파트 시세보다 비쌌다. 22일 부동산R114에 따르면 지난해 강남 3구를 제외한 서울 지역의  3.3㎡(평) 당 분양가는 평균 3505만원으로 평균 매매가(3253만원·이하 3.3㎡당)보다 252만원(7.7%) 비쌌다. 이 지역 평균 분양가는 2021년 매매가(2549만원)보다 957만원 낮았다.

그런데 2022년 분양가가 3442만원으로 매매가보다 66만원 높아지면서 시세를 추월했다. 작년에는 정부가 1월 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 전 지역에서 분양가 상한제 적용을 해제한데다, 급등한 공사비가 분양가에 반영되면서 분양가와 시세 격차가 252만원으로 더 벌어졌다.

/이연주 에디터