"전세가율 올랐으니 부동산 갭투자? 이 기준 못 지키면 쪽박찰 것"

전세가율 상승, 토허제 해제... 갭투자 늘어나나

 

매매가 대비 전셋값이 차지하는 비율을 의미하는 전세가율이 오르면서 ‘갭투자(전세 끼고 매매)’에 대한 관심이 높아지고 있다. 전세가율이 높으면 비교적 적은 종잣돈으로 세를 끼고 아파트를 매수할 수 있기 때문이다. 부스타에선 고준석 연세대학교 상남경영원 주임교수가 출연해 갭투자에 대한 궁금증을 풀어봤다.

고 교수는 신한은행에서 30년간 부동산투자자문센터장, 신한PWM프리빌리지서울센터장 등을 지낸 부동산 전문가다. 동국대학교 경영대학원, 행정대학원, 법무대학원에서 20년간 겸임교수로 활동했다. 저서로는 ‘부동산 재벌들’, ‘강남부자들’ 등이 있다.

KB국민은행에 따르면 1월 기준 전국 아파트 전세가율은 68%다. 서울은 54%로 2022년 11월 이후 최고치다. 전세가율이 오르면서 갭투자 관심은 높아지고 있지만, 고 교수는 갭투자를 한다 해도 ‘좋은 입지’를 고르는 기준은 변하지 않는다고 설명했다. 그는 “금리는 하락 추세이고, 입주 물량은 부족하고 분양가는 상승 중”이라며 “부동산 양극화가 심화하는 상황에서 앞으로 오를 지역에 갭투자를 해야 한다”고 했다.

2025년 2월 전국 아파트 전세가율. /부스타 캡처

고 교수는 투기성이 없는 갭투자는 내 집 마련을 위한 징검다리라고 본다. 그는 “우선 갭투자를 하고, 그 사이 종잣돈을 모아서 추후 전세금을 내주는 방식으로 내 집 마련을 하는 부모님 세대를 기억해 보면 된다”며 “무작정 손가락질할 일은 아니”라고 했다.

금리가 하락하고는 있지만 대출 규제는 여전한 상황이다. 7월에는 스트레스 DSR 3단계 시행 예정이다. 이전보다 대출 한도는 더 줄어든다. 고 교수는 “무주택 실수요자들이 갭투자로 방향을 틀어 내 집 마련할 경향이 나타날 것”이라며 “매매를 미루면서 월세 수요가 늘어나 월세는 조금 올라갈 것으로 보인다”고 했다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수. /부스타 캡처

코로나 사태 때의 ‘영끌 아파트’(영혼까지 담보로 잡히고 대출받아 산 아파트)들이 고금리를 견디지 못하고 올해 경매 시장에 쏟아질 가능성이 크다. 이런 상황이 맞닥뜨리지 않기 위한 적절한 대출 계획은 어떻게 세워야 할까.

고 교수는 “우리나라 총저축률(=총저축액/국민총처분가능소득)을 보면 33~37% 사이인데, 즉 30% 정도는 저축한다는 뜻”이라며 “월 소득액 30% 범위에서 원리금을 상환할 수 있을 정도의 대출이 적당해 보인다”고 했다. 그러면서 “대출에도 3가지 방식이 있는데 그중에서 첫 달 상환 금액이 적고 갈수록 커지는 ‘체증식 분할 상환’으로 부담을 줄이기를 바란다”고 했다.

/이연주 에디터