1주택자도 '이것' 잘못 사면 집 팔 때 양도세 폭탄

파는 시점 따라 천차만별 양도세

 

지금부터 준비하는 은퇴스쿨. 안수남 다솔 대표가 출연해 유주택자라면 반드시 주의해야 할 ‘매도시기와 세금 차이’에 관해 다뤘다. 같은 집이라도 언제 파는지에 따라 세금이 천차만별로 달라진다는 점을 생생한 사례로 설명했다. 안 세무사는 국세청 출신의 상속세 대가로, 현재 세무법인 다솔의 대표를 맡고 있다.

안 대표는 “집 1채만 있어도 세무 상담을 받으실 것을 권한다”고 했다. 주택 수 계산을 잘못 하는 경우가 빈번하다는 이유다. 대표적으로 오피스텔도 주거용으로 사용하고 있다면 주택에 해당한다. 취득세 때 중과세를 하지 않을 뿐, 실제 용도가 주거 목적이라면 양도소득세 계산시 주택 수에 들어간다. 안 대표는 “시골의 무허가 주택, 분양권도 비과세를 따질 때에는 모두 주택 수에 들어간다”며 “일반인이 생각하는 주택 1채라는 개념과 세법상의 주택 개념은 전혀 다르기 때문에 주의가 필요하다”고 강조했다.

세무법인 다솔의 안수남 대표. /은퇴스쿨 캡처

같은 주택도 언제 파는지에 따라 세금이 천차만별이다. 예컨대 85세 남성이 30억짜리 주택을 팔아 자녀들에게 사전증여했다고 가정하자. 이후 10년 안에 이 남성이 사망한다면 사전증여한 자산이 모두 상속재산에 합산돼버린다. 증여세에 가산세, 양도세까지 세금 폭탄을 맞게 된다.

분양권 역시 매도 시기가 중요하다. 일단 분양권 상태에서 팔면 세금이 중과세된다. 분양권은 취득 후 1년 안에 팔면 70%, 1년 이상 보유하면 양도소득세율이 60%다. 반 이상을 세금으로 떼는 것이다. 반면 준공 또는 잔금을 치러 부동산으로 전환된 뒤 양도하면 보유기간에 따라 적용 세율이 달라진다.

안 대표는 “양도소득세가 가장 많이 문제 되는 게 바로 재개발·재건축 주택”이라고 했다. 기존 주택(부동산)이 조합원 입주권(권리)으로 바뀌었다가 다시 신축 아파트(부동산)로 바뀌는 구조인데 세법에서의 장기보유특별공제는 부동산에만 적용된다. 권리인 입주권 상태에서 발생한 양도 차익은 장기보유특별공제를 받을 수 없다보니 언제 파는지에 따라 세금 차가 벌어진다. 안 대표는 작년 11월 입주한 서울 강남구 개포주공 1단지를 예로 들며 “35억원짜리 집을 입주 전에 판 분과 입주 후에 판 분의 세금 차이만 4억원(각각 5억원, 1억원)이 났다”고 지적했다.

장기보유특별공제를 적용했을 때와 적용하지 않았을 때 양돋세 차이를 나타낸 그림. /은퇴스쿨 캡처

이때는 취득 시기도 문제가 된다. 안 대표는 “관리처분계획 인가 전, 부동산 상태에서 사서 팔면 보유기간과 거주기간이 다 포함되지만 만약 관리처분계획 인가 이후에 샀다면 준공일로부터 보유기간을 계산하기 때문에 장기보유특별공제에 손해를 볼 수도 있다”고 했다.

별로 비싸지 않은 집 한 채만 갖고 있다 해도 팔 때는 세금을 주의해야 한다는 안 대표. 혹시 모를 세금 폭탄을 피할 수 있는 양도 타이밍에 대한 보다 자세한 설명은 영상에서 확인할 수 있다.

[1주택자 양도세 영상으로 보기] : https://youtu.be/mWMlSrMt0YM

/이연주 에디터