10년 간 집값 상승률 1위 분당, 이유는 이것이었다

집을 사야 하는 이유

 

부동산 투자는 선택일까 필수일까. 필명 ‘아기곰’으로 활동 중인 문관식 부동산 칼럼니스트가 ‘재테크 명강’에서 ‘부동산 시장 흐름 읽기-2030대를 위한 조언’을 주제로 강연했다. 문 칼럼니스트는 강연에서 집을 사야 하는 이유를 설명하고 부동산 흐름 읽는 법에 대한 팁을 전수했다.

◇집값이 너무 많이 올랐다고? 글쎄

필명 ‘아기곰’으로 활동 중인 문관식 부동산 칼럼니스트. /재테크 명강 캡처

문 칼럼니스트는 ‘집값이 너무 많이 올랐다’는 인식을 두고 새로운 관점을 제시했다. 그는 “한국의 통화량은 2013년 1900조원에서 2023년 3800조원으로 2배 늘어났는데 동 기간 동안 한국 아파트 값은 36% 증가하는데 그쳤다”며 “미국은 통화량이 92% 증가했는데, 주택 값은 98% 상승했다”고 말했다. 미국은 돈 가치가 떨어진 만큼 집값이 그대로 다 오른 것이고, 한국은 덜 오른 것이라는 지적이다.

집을 꼭 사야 하는 이유에 대해서도 설명했다. 문 칼럼니스트는 “은행 예금은 금리가 낮고, 주식은 변동성이 큰데다 외국인 투자자와 기관 투자자들이 돈을 버는 구조”라며 “부동산 시장은 개인들 간 싸움이므로 이런 부담이 작다”고 말했다. 그러면서 “부동산은 선택이 아니다. 다만 세금 등 거래 비용이 많이 들기 때문에 너무 자주 매매하면 손해”라고 조언했다.

◇부동산 시장 흐름 읽는 법

부동산 시장에도 수요와 공급 원칙이 그대로 적용된다. /게티이미지뱅크

부동산 시장에도 수요와 공급 원칙이 그대로 적용된다고 말했다. 그는 “수요는 많고 공급이 적은 지역이 집값이 오른다”며 “공급량은 국토교통부에서 매달 발표하는 직전 달 인허가 및 착공 물량을 보면 된다”고 말했다.

문제는 수요다. 그는 “실수요는 직장 접근성과 교육 문제 등 조건이 잘 갖춰져 있어 잘 변하지 않는다. 반면 투자 수요는 그 지역 호재 실현 여부에 따라 바뀐다”고 지적했다. 투자 수요가 높은 지역은 부동산 시장 하락기에 가격이 가장 먼저 떨어지지만, 실수요가 높은 지역은 하락기에도 쉽게 가격이 하락하지 않는다.

실수요가 많은 지역은 직장 접근성과 관련이 있다. 한국에서 가장 일자리가 많은 곳은 강남구로 약 80만개(2021년 기준) 일자리가 있다. 둘째는 삼성전자가 위치한 경기도 화성시(56만개), 셋째는 판교 테크노밸리가 있는 성남시(53만4792개)다.

대출은 미래의 소득을 현재의 자산으로 바꾸는 것이기 때문에 부정적으로만 보지 말라고 당부했다. /게티이미지뱅크

이직률도 봐야 한다. 경북 구미시 같은 생산직이 많은 지역은 청년 1인 가구가 많아 주택 매매보다 임대 수요가 우세하다. 일자리 증가 추이도 봐야 한다. 2011년 후 10년간 일자리 증가율이 66.5%로 전국 1위인 성남시의 아파트 매매가는 76.8% 올랐다. 특히 판교 테크노밸리가 속한 성남시 분당구는 10년간 집값이 85.2% 올라 전국 집값 상승률 1위를 기록했다. 일자리가 지난 10년간 4%밖에 늘어나지 않은 서울 중구 아파트 매매가는 49.2%만 올라 서울 25개 자치구 중 24위에 그쳤다.

대출은 미래의 소득을 현재의 자산으로 바꾸는 것이기 때문에 부정적으로만 보지 말라고 당부했다. 문 칼럼니스트는 “최근 집값 상승률이 예금 금리보다 높다보니 집값을 다 모은 후 집을 사는 것은 손해라는 인식이 커졌다”며 “하지만 대출 상환 능력이 없는 사람이 단기 시세 차익만 노리고 대출받는 것은 위험하다”고 지적했다. 무리한 대출이나 투자에 지나친 시간을 할애하는 것도 바람직하지 않다고 경고했다.

/진은혜 에디터