7월부터 '이 규제' 강화, 내 집 마련 막차 수요자들 비상 걸리나
- 올해 초까지만 해도 ‘완화’ 기조가 뚜렷했던 대출 정책이 토지거래허가구역 확대 재지정과 함께 ‘강화’로 돌아섰습니다. 오락가락하는 대출 정책에 내 집 마련 수요자는 갈피를 잡기 어렵습니다.
- 7월부터는 스트레스DSR 3단계가 적용 예정입니다. 스트레스DSR이 무엇이고 내 집 마련 계획에 어떤 영향을 미칠까요.
- 작년부터 기준금리는 인하 추세인데, 주택담보대출 금리는 그리 하락하지 않았습니다. 그 이유가 무엇인지 주택담보대출 현황에 대해 분석했습니다.
대출모집법인이 모여 있는 ‘대출성 상품 금융상품판매대리·중개업 협회’의 주은영 회장이 출연해 요즘 대출 시장 분위기를 생생히 전달합니다. 대출모집법인 베스트엘씨를 이끄는 주 대표는 한국씨티은행·홍콩상하이은행(HSBC)·옛 한미은행에서 대출 세일즈 업무를 했습니다. 20년 가까이 KB국민은행의 오프라인 대출모집법인 대표도 맡은 이 분야 전문가입니다.
기준금리 인하 추세인데, 주담대는 그대로인 이유🤔
한국은행은 지난달 17일 기준금리를 2.75%로 동결했습니다. 불안정한 환율과 폭증할지 모르는 가계대출 위험성을 경계하기 위한 판단이었는데요. 이번에 기준금리를 동결하긴 했으나, 작년 하반기부터 인하 추세임은 분명합니다. 기준금리 하락에도 불구하고, 주택 담보 대출 금리는 내려 올 줄 모르고 있습니다. 작년에 하락하는 기준금리에 맞춰 주담대 금리도 하락하다가 하반기부터는 다시 올라가기 시작했습니다. 기준금리는 떨어졌지만 은행이 가산 금리를 인상하면서 대출 수요자가 체감하는 금리는 높은 편이죠.
주택담보대출 금리는 가계대출의 기준금리로 불리는 ‘코픽스 금리’와 ‘가산금리’를 더해 결정됩니다. 4월 15일 공시 기준으로 신규취급액기준 코픽스는 2.84%로 2년 8개월 만에 최저 수준입니다. 하지만 은행들은 가산금리를 올리거나 유지하고 있다. 금융당국에선 계속 증가하는 가계대출액, 그중에서도 60%를 차지하는 주담대가 위험한 수준이라 판단하고 있는 것입니다. 은행에 자율로 맡기되, 모니터링을 면밀히하겠다는 상황이죠.
전반적인 분위기는 완화 추세📉
전반적인 기조는 ‘규제 완화’에 가깝습니다. 단 실수요자에 한정합니다. 생활안정자금 대출을 단계적으로 완화하고 있고, 중도상환수수료도 하락 추세입니다. 다만 토지거래허가구역 해제 때 벌어졌던 가격 폭등, 가계대출 증가가 재발하지 않도록 다주택자 대출은 규제하고, 전세자금대출이 임대인의 주택 구매 용도로 사용되는 것은 제한하고 있습니다.
스트레스DSR 3단계, 지금 내 집 마련 해야할까😟
이런 상황에서 7월에는 대출 규제가 강화되는 스트레스 DSR 3단계가 적용됩니다.대출 ‘규제’와 ‘완화’가 동시에 존재하는 역설적인 상황이 계속 이어지는 것이죠. 다만 주 대표에 따르면, 스트레스 DSR 3단계가 시장에서 미치는 영향은 제한적입니다. 대출 상환 방식은 고정형, 변동형, 혼합형, 주기형 총 네 가지로 나뉘는데요. 최근에는 대부분 주기형 대출을 받습니다. 스트레스DSR 3단계가 적용돼도 주기형 기준 현행 대비 한도액이 6% 정도 감소하는 결과라서 실질적인 영향은 미미하다고 봅니다.
DSR(Debt Service Ratio) 총부채원리금상환비율로, 대출받은 사람이 한 해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값을 말합니다. 현재 은행 대출에 40%의 DSR 규제가 적용되고 있습니다. 연 소득 5000만원인 사람은 은행 대출 상환 1년 원리금이 소득의 40%인 2000만원을 넘어선 안 된다는 뜻입니다.
스트레스 DSR 대출 기간 중 금리 상승 위험을 감안해 실제 대출 금리에 '스트레스 금리'를 더해 대출 한도를 산정하는 방식입니다. 나중에 금리가 올라 원리금이 늘어날 수도 있으니 이를 미리 감안하자는 것이죠. 스트레스 금리가 가산되면 갚아야 하는 원리금 규모가 늘고, 대출 한도는 줄어들죠.
작년 2월 은행권 주담대에 0.38% 스트레스 금리를 적용하는 1단계, 작년 9월 2단계를 시행했습니다. 2단계에서는 은행권 주담대와 신용 대출, 2금융권 주담대에 수도권 1.2%, 비수도권 0.75% 스트레스 금리를 붙였습니다. 오는 7월부터 시행할 예정인 스트레스 DSR 3단계에서는 은행권과 2금융권의 주담대와 신용 대출, 기타 대출에 1.5% 스트레스 금리를 적용하는 방안이 거론되고 있습니다.
내 집 마련 실수요자는 7월 전에 대출을 받아 주택 매수에 나서야 할까요. 주 대표에 따르면 급하게 내 집 마련에 나서지 않아도 됩니다. 한도액 끝까지 무리하게 대출받는 상황이 아니라면, 7월 전에 급하게 내 집 마련하지 않아도 됩니다. 스트레스DSR보다는 기준금리 인하 시점을 살펴보면서 대출 결정하는 게 더 현명합니다. 입지 등 매수하려는 주택의 상품성이 더 중요하고, 막차 심리에 쫓기 듯이 대출 받아 매수할 필요는 없습니다.
⌨️이연주 에디터