"지금이 저점 매수 기회" 내 노후를 책임질 이 투자
- 안정적인 현금 흐름을 만들 수 있으면서 금리 인하기에 각광받는 투자 수단인 ‘리츠’를 소개합니다.
- 리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts)는 여러 투자자에게서 자금을 모아 오피스 빌딩 같은 곳에 투자하고 여기서 받는 임대료 또는 매각 차익을 투자자들에게 배당금으로 나눠주는 방식입니다.
- 리츠 투자의 장점과 단점을 알아보고 우리보다 역사가 긴 미국 리츠 위주로 알아봅니다.
은퇴했거나 은퇴를 앞두게 되면 재테크의 방향이 조금은 달라집니다. 일반적으로 주식처럼 변동성이 크거나 원금 손실 위험이 있는 자산은 손대기 두려워지고 안정적인 현금 흐름을 가져다줄 자산에 주목하게 됩니다. 또 소득이 끊기게 되면 건강보험료와 같은 세금 부담이 커지기 때문에 절세 혜택도 찾게 되죠. 은퇴 설계 전문가 조재영 웰스에듀 부사장은 이런 조건을 만족하는 투자 자산이 '리츠'라고 말하는데요.
소액으로 해보는 ‘리츠’ 투자🪙
월세 잘 나올 것 같은 건물을 하나 봤다고 가정하겠습니다. 이 건물의 가격이 100억원 정도라고 해보죠. 한 사람이 100억원을 내고 건물을 사기라란 어렵지만, 1000명이 1000만원씩 모아 100억원을 만들어서 건물을 사기란 그리 어렵지 않습니다. 이후에는 건물에서 나온 월세를 1000명이 나눠 가지면 되겠죠. 이게 바로 '리츠'의 구조입니다. 여러 사람이 소액을 모아 부동산에 투자하고, 부동산에서 나온 임대료와 매각 차익 등을 투자자에게 배당금 형태로 나눠주는 겁니다.
그런데 여러 사람이 돈을 모아 건물을 샀다면, 어쨌든 건물을 관리하고 월세를 받아서 나눠줄 사람이 필요합니다. 1000만원 내놓고 한 사람이 그 일을 도맡아 하다보면 주객이 전도되겠죠. 나중에 건물을 매각할 때도 나서서 해줄 사람이 필요합니다. 이런 일을 대신 해줄 회사를 하나 만드는데 이런 회사를 '리츠'라고 부릅니다. 그러니까 리츠는 투자법이자 그 투자를 대신할 회사를 칭하는 것이죠.
부동산 투자 장점은 살리고 단점은 줄이고🏃
리츠는 주주들에게 매년 배당할 수 있는 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당금으로 나눠줘야 합니다.
1️⃣실물 부동산에 비해 리츠는 현금화가 쉽습니다. 상장된 리츠는 주식처럼 사고 팔 수 있기 때문이죠. 복잡한 시장조사를 하고 계약서를 작성하는 등 실물 부동산에 투자하려면 복잡한데, 리츠는 이런 과정이 필요 없습니다.
2️⃣취득세는 물론 거래 차익에 양도세가 붙지 않습니다. 실물 부동산은 매수할 때 취득세를, 매각할 땐 양도세를 내야 하지만 리츠는 주식 형태여서 해당되지 않습니다.
3️⃣절세효과도 있습니다. 투자금액 5000만원 한도로 상장리츠를 3년 이상 보유하면 그간의 배당소득에 대해 9.9%(지방소득세 포함) 분리과세가 가능합니다.
4️⃣'소액 투자'가 가능하다는 것도 대표적인 장점이죠. 리츠 1주 가격이 커피값도 안 되는 경우도 많으니까요.
공모가 밑도는 리츠는 유의📉
리츠 투자와 관련해서는 부정적 인식이 강한 것도 사실입니다. 코로나 때 재택근무가 권장되자 오피스 공실률이 천정부지로 치솟아 리츠 수익률이 죽을 쑨 것이 대표적이죠. 공모가를 밑도는 주가를 나타내는 리츠도 적지 않습니다.
다만 조 부사장은 지금이 금리 인하기라는 점을 긍정적으로 해석했습니다. 리츠 주가가 바닥을 다지고 올라갈 가능성에 기대를 걸어볼 만하다는 뜻이죠. 리츠는 대규모 레버리지(대출)를 활용해 부동산을 사기 때문에 대출 금리가 떨어지면 자금조달 비용이 줄어들어 수익성이 개선될 여지가 있습니다.
미국 리츠부터 시작해봐요💸
리츠 투자에 대한 불신이 있다면 우리보다 운영 역사가 긴 미국 리츠에 투자하는 것이 좋습니다.
미국에는 상당히 재밌는 리츠가 많습니다. 회사 사무실이 밀집해 있는 오피스 빌딩, 물류시설, 쇼핑몰, 호텔 등 다양한 부동산 자산에 투자하기 때문입니다. 미국 통신탑, 교정시설, 우체국이 입주한 건물 등에 투자하는 리츠는 비교적 안정적인 수익도 거둘 수 있습니다. 예컨대 우체국 리츠는 정부 기관인 우체국이 수 십년간 장기 임차하는 경우가 많기 때문에 공실 걱정이 덜합니다. 경기 침체 시 오피스·상업시설에 투자하는 리츠가 공실률 폭탄을 맞는 것과 달리 안정적 수익을 기대할 수 있습니다.
⌨️이연주 에디터